Grand Hôtel de Paris ×
72 boulevard de Strasbourg · 75010 Paris

Grand Hôtel de Paris :
révéler une identité, construire ensemble sa valeur

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Notre vision pour le projet

Révéler l’identité du lieu, en faire une référence durable sur son marché et maximiser son potentiel de valorisation : c’est précisément le type de projet pour lequel notre modèle crée le plus de valeur.

Pourquoi souhaitons-nous porter ce projet à vos côtés ?

Une vision commune du partenariat et de la création de valeur.

Le Grand Hôtel de Paris incarne pleinement la vision que nous portons chez Oversight : accompagner les propriétaires dans la création d'adresses indépendantes, capables de conjuguer excellence opérationnelle et performance durable.

  • Une approche fondée sur la collaboration étroite entre propriétaires et cabinet de gestion
  • Un équilibre entre satisfaction client, excellence opérationnelle et performance économique
  • Une vision de long terme fondée sur une prise de décision data-driven objective pour une création de valeur plus pérenne et maîtrisée
  • Une volonté commune de révéler l’identité unique du lieu
  • Un projet en cohérence avec notre stratégie de croissance sélective et notre expertise des hôtels indépendants

En quoi notre expérience constitue-t-elle un atout pour le projet ?

Un hôtel qui ressemble à ceux que nous avons déjà fait grandir.

Le Grand Hôtel de Paris correspond précisément aux typologies d'hôtels que nous savons exploiter, développer et valoriser.

  • Une connaissance fine du marché parisien et une expertise du secteur, nourrie par l’accompagnement de l’Hôtel Louis Blanc 3*
  • Un actif à fort potentiel de valorisation, en cohérence avec notre expérience auprès de propriétaires privés et indépendants
  • Une taille d'établissement cohérente avec notre portefeuille (≈ 70 clés en moyenne) et un positionnement maîtrisé (11 hôtels 4* et 5* accompagnés en 2026)
  • Des références reconnues dans le repositionnement et la montée en valeur d'actifs : Victoria Palace Hôtel 4* (6e), Hôtel Marignan Champs-Élysées 5* (8e), Hôtel des Grands Voyageurs 4* (6e), Le Tsuba Hôtel 4* (17e), Hôtel Hôbou 4* (Boulogne-Billancourt), Dadou Paris 4* (17e)

Un modèle qui performe

12 hôtels, un même résultat : une performance supérieure au marché.

Nos chiffres clés en 2025.

12
hôtels
852
clés
65 M€
volume d’affaires
+290
employés accompagnés

Nos performances en 2025 – comparaison vs InExtenso (1)

+7,6 pts
taux d’occupation
+0,3 %
PM
+9 %
RevPAR

Périmètre : portefeuille entier Oversight. (1) InExtenso : Hit Report, périmètre InExtenso constant retenu pour chacun de nos hôtels.

Les hôtels accompagnés par Oversight situés à proximité du Grand Hôtel de Paris

Une connaissance du marché du 3 étoiles et 4 étoiles sur le nord de Paris.

Carte des hôtels accompagnés par Oversight à proximité du Grand Hôtel de Paris 1 2 3 Grand Hôtel de Paris Gare Saint-Lazare Gare de l’Est Gare du Nord
1
  • Chambres : 91
  • Date de rénovation : 2022
  • Étoiles : 3
  • Style : Moderne, coloré, lumineux
  • Adresse : 232 Rue du Faubourg Saint-Martin, 75010 Paris
  • Distance : 950 m
  • Services : cour-jardin arborée
Google4,1 / 5
Booking.com8,5 / 10
Expedia9,0 / 10
TripAdvisor4,1 / 5
2
  • Chambres : 80
  • Date de rénovation : 2025
  • Étoiles : 4
  • Style : Moderne, feutré, autour de la nature
  • Adresse : 3 Rue du Cardinal Mercier, 75009 Paris
  • Distance : 2 500 m
  • Services : Honesty bar, sauna, salle de sport, salle immersive, cour-jardin arborée
Google4,4 / 5
Booking.com8,7 / 10
Expedia9,4 / 10
TripAdvisor4,8 / 5
3
  • Chambres : 48
  • Date d’ouverture : 2015
  • Étoiles : 4
  • Style : Contemporain
  • Adresse : 9 Rue de Liège, 75009 Paris
  • Distance : 2 600 m
  • Services : Honesty bar, salle de sport, rooftop, cour-jardin arborée
Google4,5 / 5
Booking.com9,0 / 10
Expedia9,4 / 10
TripAdvisor4,5 / 5

Localisation - 72 boulevard de Strasbourg, 75010 Paris

Au cœur du premier hub ferroviaire d'Europe.

Grand Hôtel de Paris Métro2457 RERBDE
Carte du quartier du Grand Hôtel de Paris 1 2 1 2 3 4 5 1 2 3 Grand Hôtel de Paris

Mobilité

  1. Gare du Nord – Eurostar, RER B (CDG), D, E
  2. Gare de l'Est – TGV Est, métro 4, 5, 7

Centres d'activité loisirs

  1. Marché couvert Saint-Quentin
  2. Canal Saint-Martin (écluses des Récollets)
  3. Passage Brady
  4. Théâtre Antoine
  5. Porte Saint-Denis

Pôles d'activité

  1. Pôle tech, 117 quai de Valmy (Alan, Gleamer…)
  2. Conseil de prud'hommes de Paris
  3. Mairie du 10e arrondissement
  • Accès direct en RER B ou D : La Plaine Saint-Denis (quartier d'affaires, Stade de France), Parc des expositions de Villepinte, Le Bourget, aéroport CDG
  • Plusieurs hôpitaux à proximité : Lariboisière, Fernand-Widal et Saint-Louis, source de demande liée aux patients, familles et professionnels de santé

Emplacement

  • Sur le boulevard de Strasbourg, à 2 min à pied de la Gare de l'Est et 10 min de la Gare du Nord
  • À la rencontre de trois univers : le hub ferroviaire au nord, le canal Saint-Martin à l'est, le faubourg Saint-Denis et ses théâtres au sud
  • Montmartre, les Grands Boulevards et le Marais à 15-20 min à pied ou en métro

Un hub européen

  • Premier nœud ferroviaire d'Europe : environ 700 000 voyageurs par jour à la Gare du Nord
  • Londres et Bruxelles en direct (Eurostar), l'Est de la France et l'Allemagne (TGV Est), l'aéroport CDG en RER B

Clientèles

  • Loisirs : courts séjours européens (Royaume-Uni, Benelux, Allemagne) et voyageurs en quête d'un Paris vivant
  • Affaires : voyageurs en transit, trois hôpitaux AP-HP, start-up du canal Saint-Martin, conseil de prud'hommes, salons de Villepinte et du Bourget en direct
  • Soirées : public des théâtres et salles du boulevard (Antoine, La Scala, Porte Saint-Martin, New Morning)

Forces

  • Connectivité exceptionnelle : Eurostar, TGV Est, RER B (CDG direct), D, E, métro 4, 5, 7
  • Quartier vivant et culturel : faubourg Saint-Denis, passage Brady, marché Saint-Quentin, théâtres, canal Saint-Martin
  • Image en amélioration : abords de la Gare du Nord réaménagés (2026), projet Paris Nord-Est (600 ha) entre la Porte de la Chapelle et la Porte de la Villette, pour en faire un nouveau quartier de bureaux, de logements et d'équipements.
  • Demande ferroviaire régulière toute l'année, en semaine comme le week-end

Faiblesses

  • Sécurité et propreté perçues comme dégradées autour des gares
  • Offre 4* dense et récente : 21 comparables à moins d’1 km (vs 36 hôtels 3* sur la même zone), 13 neufs ou rénovés depuis 2019
  • Boulevard très passant : isolation phonique indispensable

Paysage concurrentiel du micro-marché

Un marché 4 étoiles dense et très jeune : 21 comparables à moins d'1 km à pied du Grand Hôtel de Paris.

Typologie de l'offre 4 étoiles de la zone

  • 21 comparables 4* analysés sur la zone, tous à moins d'1 km à pied, pour 1 437 chambres.
  • Taille médiane de 45 chambres, contre 50 pour le Grand Hôtel de Paris : le projet est dans la moyenne des établissements 4* de la zone.
  • Un marché très jeune :
    • 9 hôtels ont ouvert depuis 2019, soit 817 chambres et 57 % de l'offre 4* de la zone. Tandis que 4 établissements ont subi des rénovations de leurs espaces et des chambres.
AnnéeOuverturesChambres ouvertesRénovationsHôtels concernés
20193490–Grand Quartier, OKKO, 25hours
2020140–Les Deux Gares
2021138–Le Milie Rose
202332012ESTÉ, Château d'Eau, Bloom · Rocroy, Flanelles
2025––2Hôtel Mercure Paris Opéra Grands Boulevards,
Hôtel NH Paris Gare de l’Est
2026148–Clubtrotteur
Total9817413 hôtels sur 21
Carte des 21 comparables 4 étoiles à moins d'1 km du Grand Hôtel de Paris 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Grand Hôtel de Paris

Moins de 300 m

  1. ESTÉ (70 m)
  2. NH Gare de l'Est (130 m)
  3. East Side (250 m)

De 300 à 650 m

  1. Mademoiselle (400 m)
  2. Aulivia Opéra (450 m)
  3. Le Grand Quartier (450 m)
  4. Les Deux Gares (450 m)
  5. OKKO Gare de l'Est (470 m)
  6. Château d'Eau (500 m)
  7. Le Milie Rose (600 m)
  8. Whistler (600 m)
  9. Flanelles (600 m)
  10. Habituel (630 m)

De 650 m à 1 km

  1. 25hours Terminus Nord (690 m)
  2. Clubtrotteur (700 m)
  3. Mercure Opéra GB (770 m)
  4. BW Faubourg 88 (890 m)
  5. Le Rocroy (920 m)
  6. Windsor Opéra (940 m)
  7. Bloom House (990 m)
  8. Avalon Cosy (1000 m)

Environnement concurrentiel immédiat (< 500 m)

Un environnement immédiat récent mais moins bien noté : les établissements de capacité comparable à celle du Grand Hôtel de Paris plafonnent à 8,3 sur Booking.

Faites défiler le tableau vers la droite pour voir tous les hôtels

Grand Hôtel de Paris - ProjetESTÉNH Gare de l'EstEast SideMademoiselleAulivia OpéraLe Grand QuartierLes Deux GaresOKKO Gare de l'EstChâteau d'Eau
Nombre d'étoiles4444444444
Nombre de chambres5076207455332834017034
Note Booking.com-8,68,47,98,38,18,78,28,68,0
Date de rénovation20282023202520102013n.c.2019202020192023
Distance à pied (en m)–70130250400450450450470500
GroupeIndépendantIndépendantNH HotelsRadisson Ind.IndépendantIndépendantIndépendantTouristeOKKO HotelsTouriste
PositionnementBoutique hôtelBien-êtreGrande capacitéFonctionnelBoutique / bien-êtreFonctionnelLieu de vieLifestyle / bien-êtreLieu de vieLifestyle
Services Annexes
Salle de réunion✓✓✓✓✓
Restaurant✓✓
BarÀ confirmer✓✓✓✓✓✓✓✓
Sauna✓✓✓✓
Hammam✓✓✓
FitnessÀ confirmer✓✓✓✓✓✓
Cabine de soin✓✓✓
Jacuzzi
Piscine✓
Terrasse / jardin✓✓✓✓

Un micro-marché récent, dominé par les grandes capacités

  • Au total 9 hôtels 4* sont présents à moins de 500 m, pour 740 chambres
  • 6 sur 9 ouverts ou rénovés depuis 2019
  • NH, OKKO et le Grand Quartier concentrent 62 % des chambres
  • Seulement 2 proposent des restaurants (ESTÉ, Grand Quartier) mais 3 ont des offres bien-être

Les hôtels de la taille du Grand Hôtel de Paris plafonnent à 8,3

  • 5 hôtels de 32 à 53 chambres, comme le Grand Hôtel de Paris (50 clés)
  • Fonctionnels : Aulivia 8,1, East Side 7,9
  • Lifestyle à déco marquée (groupe Touriste) : Château d'Eau 8,0, Les Deux Gares 8,2
  • Boutique bien-être : Mademoiselle 8,3
  • 3 des 4 plus faibles notes des 21 comparables du micro-marché sont situés dans l'environnement concurrentiel immédiat

Environnement concurrentiel élargi (500 m à 1 000 m)

Au-delà de 500 m, les boutiques-hôtels de charme peu équipés tirent les notes vers le haut.

Faites défiler le tableau vers la droite pour voir tous les hôtels

Grand Hôtel de Paris - ProjetLe Milie RoseWhistlerFlanellesHabituel25hours Terminus NordClubtrotteurMercure Opéra GBBW Faubourg 88Le RocroyWindsor Opéra
Nombre d'étoiles44444444444
Nombre de chambres50383144272374852294824
Note Booking.com-9,08,48,58,78,54,58,48,38,28,7
Date de rénovation20282021201720232017201920262025201320232013
Distance à pied (en m)–600600600630690700770890920940
GroupeIndépendantIndépendantHospyaIndépendantIndépendantAccorMarriottAccorBest WesternIndépendantIndépendant
PositionnementBoutique hôtelCharmeThème trainCharmeCharmeLieu de vieThème voyageFonctionnelFonctionnelFonctionnelCharme
Services Annexes
Salle de réunion✓✓✓✓
Restaurant✓✓
BarÀ confirmer✓✓✓✓✓✓✓✓✓✓
Sauna
Hammam✓
FitnessÀ confirmer✓✓
Cabine de soin
Jacuzzi
Piscine
Terrasse / jardin✓✓

Les équipements font peu la note

  • Le Milie Rose (9,0), le Windsor et l'Habituel (8,7) n'ont qu'un ou deux services et sont dans le haut du classement
  • Le spa apporte peu : 8,50 de moyenne pour les 6 hôtels avec bien-être, contre 8,39 (≈ 0,1 point)

La note se gagne sur l'accueil, le design et le lieu de vie

  • Les boutiques de charme atteignent 8,5 à 9,0 : typologie d’établissement la plus proche du Grand Hôtel de Paris par la taille

Benchmark des superficies des chambres

Des superficies maximales supérieures à la moyenne, avec une offre d’entrée de gamme plus compacte.

Avec 50 chambres de 9,8 à 28,7 m², le projet présente une superficie maximale supérieure à la moyenne des superficies maximales des 23 établissements de l’échantillon (24,7 m²), tandis que sa superficie minimale est inférieure à la moyenne des superficies minimales (12,6 m²).

Cette amplitude permet au Grand Hôtel de Paris de combiner une offre compacte et des chambres de plus grande capacité.

Benchmark des superficies des chambres
Encadré vert : hôtels du Compset MKG du projet

Le concept

Un positionnement art déco parisien intemporel, décliné sur l’ensemble de l’hôtel et faisant référence à l’histoire du quartier.

Le concept retenu – Art déco parisien

Un boutique-hôtel à l'identité affirmée, équipé au meilleur niveau du 4 étoiles.

Qu'est-ce que l'art déco parisien ?

L'élégance géométrique des années 1920-30 : lignes arrondies, laiton brossé, bois sombres, mosaïques, verre strié. Une version chaleureuse et habitée, inspirée des passages couverts, des bistrots et des devantures du 10e, plutôt que le registre palace.

Pourquoi l'art déco ?

Un style ancré dans l'histoire du quartier (boulevard de Strasbourg, théâtres, passages), qui donne immédiatement une identité de boutique-hôtel et fonctionne dans des chambres d'environ 16 m² grâce au sur-mesure. Face aux boutiques lifestyle à la déco très appuyée, il offre une identité forte mais intemporelle.

Les trois piliers du concept

Une identité

l'art déco parisien, décliné du lobby aux chambres

Un format

un boutique-hôtel de 50 clés, intime, à l'accueil personnalisé

Un niveau d'équipement

le meilleur du 4* en chambre

L'esprit

  • Élégance géométrique, sans ostentation
  • Un appartement parisien d'avant-guerre, habité et chiné
  • Chaleureux, des objets qui ont une histoire
  • Pas de pastiche Gatsby (doré, plumes, éventails)
  • Jamais kitsch : un art déco dosé avec mesure, par touches

Matières et palette

  • Une palette de couleurs : vert sapin, bleu encre, terracotta, bordeaux
  • Laiton brossé comme métal unique
  • Noyer, cannage, velours, mosaïque, verre strié

Équipements en chambre

  • Literie haut de gamme et tête de lit intégrée (éclairage, prises, tablettes)
  • Douche à l'italienne, robinetterie laiton
  • Insonorisation renforcée, rideaux occultants doublés
  • Climatisation, Wi-Fi haut débit, TV avec Chromecast

Espaces communs

  • Le lobby-bar condense le style
  • Comptoir zinc ou bois cannelé, banquette en velours, mosaïque
  • Un café ouvert sur le boulevard, sous réserve de la libération des commerces du rez-de-chaussée
  • Une salle de fitness à l'étude, attendue par la clientèle affaires
Réception et lobby : comptoir en noyer cannelé et laiton, fauteuil en velours vert, appliques en verre strié
Tête de lit en velours vert et applique en laiton
Photophore en verre strié sur une table en zellige vert

L'esprit
du concept

Le Paris des années folles,
entre les quais de gare et le faubourg.

Un art déco habité

Une élégance géométrique, des matières nobles et chaleureuses, pour une atmosphère comme un appartement parisien, vécu et singulier.

Une adresse du 10e

Entre Grands Boulevards, passages et cafés, le quartier inspire un art de vivre vibrant et théâtral, mélange d'effervescence et d'authenticité.

Une modernité feutrée

Un confort contemporain, des détails sur mesure et une attention portée à chaque usage, pour une expérience de boutique-hôtel intime et raffinée.

Dans un quartier de passage,
un endroit où l'on s'arrête.

Palette &
matières

Une palette chaleureuse, graphique et contemporaine. Des matières nobles et des textures subtiles composent une atmosphère élégante et intemporelle.

Des couleurs qui enveloppent,
des matières qu'on a envie de toucher.

Notre palette chromatique

Vert sapin

Bleu encre

Terracotta

Bordeaux

Nos matières

Noyer

Noyer

Velours vert

Velours vert

Velours bordeaux

Velours bordeaux

Laiton brossé

Laiton brossé

Zellige vert

Zellige

Verre strié

Verre strié

Tissu bouclé terracotta

Bouclette terracotta

Motif pied-de-poule

Pied-de-poule

Lobby : banquette en velours vert, guéridon en marbre et laiton, verre strié
Planche de matières : noyer, zellige vert, verre strié, laiton brossé, velours bordeaux
Détail velours vert et verre strié

Le temps d'une nuit,
l'élégance d'un appartement parisien.

Vue générale de la chambre : tête de lit en velours vert, appliques globes en laiton, rideaux bordeaux, bureau en noyer
Vue générale

La chambre
Un cocon compact, raffiné
et parfaitement optimisé.

Refermer la porte : les quais s'éloignent,
le boulevard devient un murmure.

Détail de la tête de lit capitonnée et de l'applique
Détail tête de lit
Bureau en noyer, lampe en laiton et rangements
Bureau & rangement
Salle d'eau : vasque en pierre, miroir arrondi et robinetterie laiton
Salle d'eau

À deux pas des quais,
une halte élégante, le temps d'un passage.

Visuels d'intention, non contractuels, destinés à faciliter la projection dans le futur hôtel.

Exemple d’un repositionnement réussi : Hôtel le Cardinal

Un établissement 3 étoiles repositionné en 4 étoiles, rouvert en 2025.

  • Hôtel 3* de 77 chambres acquis en décembre 2022 — passage à 80 chambres d'une surface moyenne de 14,7 m² (de 8 à 23 m²)
  • Repositionnement en 4* après plusieurs mois et 4,5 M€ de travaux
  • Création de 3 chambres sans création de surface, réagencement du RDC et création d’une salle immersive
  • Fermeture totale 4 mois en 2025, puis ouverture progressive par étage
  • Stabilisé en 2026
  • Depuis sa réouverture, l’hôtel affiche une e-réputation moyenne de 90/100

Les caractéristiques du Projet Grand Hôtel de Paris

Capacité cible, room-mix, espaces communs et articulation des espaces : la traduction opérationnelle du concept.

La capacité cible

50 clés : le maximum permis à la fois par le bâtiment et par la réglementation 4 étoiles.

Une capacité légèrement supérieure à la moyenne du Compset

Avec 50 chambres, le Grand Hôtel de Paris se situe au-dessus de la moyenne des quatre concurrents directs (46,8 chambres), tout en restant dans leur fourchette de capacité, comprise entre 42 et 53 chambres.

  • Un format cohérent avec l’environnement concurrentiel local.
  • Coûts fixes répartis sur plus de chambres que des concurrents comme les hôtels Flanelles (44), Littéraire Arthur Rimbaud (42) ou 9Hotel République (48).
  • Une capacité permettant d’adresser plusieurs segments de clientèle.
  • Un positionnement tarifaire compétitif pour accompagner la montée en puissance commerciale.

Un cœur d’offre structurant, complété par des catégories ciblées

  • Les 31 chambres Classiques et Supérieures représentent 62 % du parc et constituent le socle de commercialisation.
  • 13 chambres individuelles, dont 6 mansardées, pour les voyageurs seuls.
  • 5 chambres Triples et 1 Familiale pour accueillir familles et petits groupes.
  • Une diversité de catégories permettant de moduler les prix selon la capacité, le confort et les caractéristiques des chambres.

50 clés : un plafond réglementaire à ne pas dépasser

Au-delà, deux obligations se déclenchent dès la 51e clé :

  • un monte-charge ou un deuxième ascenseur devient obligatoire en 4* à partir de 51 chambres (critère 155).
  • une troisième chambre PMR, puisque la règle prévoit 2 chambres adaptées jusqu’à 50.

Le RDC et les espaces communs

Hypothèses fondées sur l’exploitation des deux commerces en RDC

Les étages comptent plusieurs chambres sous les minima de surface 4 étoiles. Les espaces communs doivent donc compenser par des points à la carte.

Forces

  • Angle de rue : deux façades et forte visibilité près de la gare de l’Est, idéal pour un café ouvert sur la ville.
  • Office existant (9,4 m²) : contigu à l’angle, relié à la réserve cuisine du SS1 par l’escalier de service.
  • Surfaces : le total des communs atteindrait plus de 200 m². Les 70 m² d’espaces communs exigés en 4* sont largement dépassés.
  • Hauteur : environ 3,3 m sous plafond dans la zone d’angle, un volume généreux pour le lounge.
  • Zone sud : façade sur le boulevard et lumière naturelle, adaptée à une salle de fitness.

Faiblesses

  • Cœur hôtelier étroit : SAS, hall et réception en bande entre les deux zones ; check-in, petit-déjeuner et bagages convergent vers le desk.
  • Ancienne salle petit-déjeuner : sans façade, réservée à des fonctions sans lumière naturelle.

Recommandations

  • Angle (≈ 80 m²) : café et petit-déjeuner modulable offrant environ 35 places assises
  • Office agrandi (≈ 12 m²) : un seul point de production pour le petit-déjeuner et le bar.
  • Réception : desk recentré, ouvert sur le lounge, back-office de ≈ 8 m² derrière.
  • Zone sud : fitness
  • Ancienne salle petit-déjeuner : sanitaires H/F dont PMR, bagagerie sécurisée et réserve bar (≈ 8 m² chacun).

Le back-of-house et les flux

Un SS1 dédié au BoH, à recomposer pour le Code du travail et à organiser autour d'un ascenseur unique.

Forces

  • Le SS1 est entièrement BoH : lingerie de 7 m², environ 21 m² de réserves, vestiaires et local déchets de 7,9 m², desservis par l’ascenseur et l’escalier de service.

Faiblesses

  • Un seul ascenseur pour tous les flux : clients, linge, petit-déjeuner et déchets.
  • Code du travail : un seul vestiaire de 5,9 m², non séparé hommes/femmes ; ni local de pause, ni WC du personnel au SS1.
  • Réserve 2 : 1,57 m de hauteur sous plafond seulement.

Recommandations

  • Recomposer le SS1 : vestiaires hommes et femmes séparés, salle de pause à la place de la réserve de 7,3 m², WC du personnel. Si la cave du commerce est reprise, y loger la réserve bar et les stocks.
  • Planifier les flux de l’ascenseur : rapprocher la lingerie de l’ascenseur

Les prévisions d’exploitation

Positionnement tarifaire, performances comparées au Compset, topline normalisée et projections 2029-2033.

Compset MKG

Un panel représentatif de l’environnement concurrentiel.

Objectif

Constituer un Competitive set cohérent et représentatif afin de mesurer objectivement les performances futures de l'hôtel via les indicateurs MKG (Occupation, ADR et RevPAR Index). Le panel sélectionné reflète fidèlement l'environnement concurrentiel direct de l'actif et constitue une base robuste pour le suivi des performances MKG après repositionnement.

Le Projet Grand Hôtel de Paris se positionne à la croisée de l’Hôtel Mademoiselle pour sa capacité et du 9Hotel République et de l’Hôtel Flanelles pour le niveau de qualité visé.

Avec 26 % de chambres d’entrée de gamme et 62 % de chambres de 15 à 18,9 m², son inventaire offre une profondeur de gamme permettant de combiner accessibilité tarifaire et valorisation du cœur d’offre. Ses surfaces constituent un avantage concurrentiel face aux établissements les plus compacts du panel.

La faible proportion de grandes chambres limite toutefois le potentiel de montée en gamme par la surface. La valorisation du prix moyen devra donc s’appuyer sur la qualité des aménagements, les prestations et l’expérience client.

HOTELDISTANCE DU PROJETPOSITIONNEMENTCAPACITEDERNIERE RENOVATIONNOTE BOOKINGBAR MOYEN € 2026SERVICES
Hôtel Mademoiselle Paris400 m★★★★5320138,3220Bar, Spa, hammam, sauna, fitness, terrasse, salle de réunion, room service, massage
Littéraire Arthur Rimbaud550 m★★★★422024
(complète)		8,3238Bar, room service
9Hotel République600 m★★★★482015
(complète)		8,8237Bar, fitness
Hôtel Flanelles Paris600 m★★★★442023
(complète)		8,5247Bar, terrasse, room service
CRITÈRESPROJETCOMPSET (MOYENNE)
Localisation immédiate✔✔
4 étoiles✔✔
42–53 chambres✔✔
Rénovation récente✔50% du Compset
Surface moyenne chambres✔✔
E-Réputation > 8Cible > 8,8✔

Un positionnement 4*, aligné à la demande locale, avec une ambition de différenciation par l’expérience client et une e-réputation cible supérieure au panel.

Performances commerciales du Compset MKG en 2025

Le projet Grand Hôtel de Paris peut viser une performance supérieure au Compset grâce à une stratégie combinant un fort taux d’occupation et une valorisation maîtrisée du prix moyen sur la haute saison.

Points clés

Nous optons pour une stratégie d’équilibre entre volume et valeur : un taux d’occupation aligné sur le modèle de volume de l’Hôtel Opéra Liège et un prix moyen proche de celui du Compset intermédiaire.

Avec un TO normalisé de 90 % et un PM de 187 € TTC, le Projet Grand Hôtel de Paris atteindrait un RevPAR de 168 € TTC supérieur de 2,3 % à celui du Compset MKG établi à 164 € TTC.

Topline Normalisée projet Grand Hôtel de Paris 2025 vs Compset MKG 2025

Topline normalisée 2025 : Pleine pénétration du marché

Projections annuelles.

KPIs Normalisé 2025Hôtel 2025Compset MKGvs
TO %90 %83 %+7 pts
PM € TTC187 €197 €-5 %
RevPAR € TTC168 €164 €+2,3 %

La Topline repose sur une approche mensuelle combinant le niveau de marché et la performance opérationnelle de l’Hôtel Opéra Liège, comparable Oversight pertinent en matière de capacité et de stratégie de remplissage.

Construction du normalisé 2025

  • Le compset MKG constitue la référence de marché.
  • Le TO est obtenu en appliquant le MPI* d’un hôtel comparable Oversight au TO du Compset soit une simulation de l’hôtel rénové sous notre exploitation, avec un MPI de 108.
  • Le PM est construit à partir d’un ARI* cible de 95, cohérent avec le produit milieu de gamme prévu et le positionnement tarifaire proche des concurrents directs à moindre services Flanelles et du 9Hotel République.
  • Le calcul mensuel préserve la saisonnalité réelle du marché.

*MPI (Market Penetration Index) : compare le taux d’occupation de l’hôtel à celui du compset ; 108 signifie une occupation supérieure de 8 %.
*ARI (Average Rate Index) : compare le prix moyen de l’hôtel à celui du compset ; 95 signifie un prix moyen inférieur de 5 %.

Topline 2029-2030 : du niveau de marché à la pleine pénétration

Projections annuelles.

Topline 2029 – 2030Hôtel 2029Hôtel 2030vs
TO %83 %90 %+7 pts
PM € TTC201 €205 €+2 %
RevPAR € TTC167 €184 €+10 %

Ramp-up 2029 - Installation sur le marché

Ouverture en 2029 : hypothèse d’occupation au niveau du marché (MPI de 100), avec un prix moyen normalisé revalorisé de l’inflation cumulée depuis 2025.

  • Pour l’année d’ouverture, le projet Grand Hôtel de Paris est calibré sur un MPI mensuel de 100
  • Le taux d’occupation est en ligne avec le niveau de remplissage du compset MKG
  • Le prix moyen est obtenu à partir du prix moyen normalisé 2025, revalorisé de l’inflation annuelle entre 2025 et 2029
  • Prix préservé dès l’ouverture grâce aux qualités intrinsèques du produit
  • Le ramp-up conduit à un CA hébergement de 2,7 M € HT

Stabilisé 2030 - Pleine pénétration

Stabilisation dès 2030 : retour au niveau d’occupation normalisé (MPI de 108), puis croissance du prix moyen selon l’inflation annuelle jusqu’en 2033.

  • Plein effet de la notoriété, de la distribution et du modèle de gestion
  • L’année stabilisée atteint ainsi 3 M € de CA hébergement HT

Détails de la marge d’exploitation — année stabilisée 2030

Projet Grand Hôtel de Paris · Output · Exprimé en k €

50
# chambres construites
16 367
# chambres vendues
GHP Normalisé 2025En k€GHP Stabilisé 2030En k€ DriversGHP Stabilisé 2030Commentaires
Chiffre d'affaires total2 9193 200Stabilisation de l'activité en 2030 portée par un TO à 90% et un prix moyen à 205€ TTC
Frais de Personnel(748)(820)% du CA HT-25,6%Frais de personnel comprenant une direction à 3 officers et un HSK internalisé avec un total de 20 ETP
Sales & Marketing(269)(272)% du CA HT-8,5%
Commissions(248)(251)% CA hébergement-8,2%Commissions OTA établis sur la base d'un hôtel ayant une segmentation loisirs et corporate
Frais de marketing(21)(21)€/mois(1 751)Stratégie de lancement pour l'ouverture de l'établissement et maintient de projets marketing
Charges Directes (I)(217)(249)% du CA HT-7,8%
Charges Directes Fixes(26)(30)€/mois(2 475)Les charges directes fixes comprennent les différents contrats de location de l'hôtel (exemples : machines à café, wifi, TPE etc)
Charges Directes Variables(191)(219)€/chambre vendue13,4
→ dont Blanchisserie(75)(86)€/chambre vendue(5,3)Choix de linge de gamme 4*
→ Fourniture Consommable(16)(18)€/chambre vendue(1,1)Expérience client renforcée avec des produits d'accueil d'un standing 4*
→ Achat - Matière première(84)(96)€/chambre vendue(5,9)
→ Autres Charges Directes Variables(16)(19)% CA hébergement-0,6%Les charges variables correspondent à la sous traitance à laquelle peut faire appel l'hôtel (débours, pressing délogement)
General & Administration (II)(104)(120)% du CA HT-3,7%Sont compris dans les G&A les frais sur TPE, contrats opérationnels de l'hôtel (PMS, channel manager, RMS, caisse, planning etc)
Autres charges opérationnelles (III)(130)(150)% du CA HT-4,7%
Energie(57)(66)€/chambre vendue4,0Coût moyen par chambre relativement faible par rapport aux autres comparables au vu de la taille de l'établissement
Taxes Opérationelles(40)(46)€/mois(3 812)
Maintenance(33)(38)€/mois(3 181)Hausse des contrats de maintenance liée à l’inflation
Charges Opérationelles (I+II+III)(451)(518)% du CA HT-16,2%
Profit Operationel "GOP"1 4511 590% du CA HT49,7%GOP en ligne avec des hôtels similaires accompagnés par Oversight
Charges Hors Exploitation(237)(259)% du CA HT-8,1%
Assurance(6)(7)€/mois(578)
Coûts de Structure et Honoraires(211)(231)€/mois(19 235)Considère les honoraires de management, comptable et juridiques
Les honoraires de management proposés sont basés sur un calcul de 2% du CA et 8% du GOP
Autres Charges Hors Exploitation(20)(22)€/mois(1 811)Comprend notamment la taxe foncière
EBE1 2141 331% du CA HT41,6%

Business Plan de 2029 à 2033

Projet Grand Hôtel de Paris · Business Plan Simplifié 4*

0. Hypothèses de Cash Flow

202520262027202820292030203120322033
NormaliséAcquisitionTravauxTravauxRamp UpStabilisé
#room5050505050505050
Croissance du PM0,0%0,0%0,0%0,0%2,5%2,5%2,5%2,5%
Inflation1,94%1,76%1,83%1,80%1,95%1,97%1,99%2,01%
% recette d'hebergement0%0%0%95,4%95,4%95,4%95,4%95,4%
Taux d'ouverture0%0%0%100%100%100%100%100%
Taux d'occupation0%0%0%83%90%90%90%90%
PM TTC (en €)000201205210216221
RevPar TTC (en €)000168184189193198

1. Cash Flow Hôtel (k€ HT)

Exprimé en Ke

202520262027202820292030203120322033
NormaliséAcquisitionTravauxTravauxRamp UpStabilisé
Recettes hébergement2 786---2 7803 0543 1303 2093 289
Autres recettes133---133146149153157
Total Revenue2 919---2 9133 2003 2803 3623 446
Frais de Personnel(748)(804)(820)(836)(853)(870)
Sales & Marketing(269)---(268)(272)(279)(286)(293)
Charges Opérationnelles(451)---(485)(518)(530)(542)(554)
Gross Operating Profit (GOP)1 451---1 3551 5901 6361 6821 729
marge de GOP46,5%49,7%49,9%50,0%50,2%
Assurance(6)---(7)(7)(7)(7)(7)
Honoraires de Management(174)---(167)(191)(196)(202)(207)
Autres Honoraires(36)---(39)(40)(40)(41)(42)
Autres Charges Hors Exploitation(20)---(21)(22)(22)(23)(23)
EBE1 214---1 1221 3311 3691 4091 449
marge d'EBE42%38,5%41,6%41,8%41,9%42,1%

Le modèle Oversight

Notre équipe réunit des experts de l’hôtellerie, alliant une solide expérience du secteur à une maîtrise des nouvelles technologies, avec une ambition commune : optimiser durablement la performance des actifs que nous accompagnons.

Innover pour transformer durablement

Depuis 2018, une même conviction : innover au service de la performance des hôtels.

« Il faut innover pour prospérer ».

C’est sur cette conviction qu’Oversight a vu le jour en 2018. Innover, c’est donner aux hôteliers les moyens de voir plus loin.

Oversight allie expertise hôtelière, culture digitale et intelligence de la donnée pour transformer la gestion en levier de croissance. Entre esprit entrepreneurial, créativité et engagement, nous avançons aux côtés de nos clients pour repenser les modèles d’aujourd’hui et construire l’hôtellerie indépendante de demain.

L’accompagnement continu d’Oversight

Notre modèle couvre toute la vie de l’actif.

Cliquez sur chaque étape pour en découvrir le détail.

Conception

Avant les travaux : cadrer le projet et sécuriser les choix qui engagent l’exploitation

  • Business Plan
  • Revue opérationnelle des plans
  • Coordination prestataires
  • Stratégie pré-opening

Onboarding

Avant l’ouverture, structurer l’exploitation

  • Construction et formation des équipes
  • Procédures opérationnelles
  • Commercialisation
  • Outils & automatisations

Exploitation

Un modèle centré sur l’humain et boosté par l’IA qui maîtrise les risques et saisit les opportunités

  • 3 co-dirigeants
  • 1 écosystème tech
  • Data first
  • 1 accompagnement 360° par notre équipe de Consultants spécialistes : Contrôle de gestion, Ressources humaines, Réglementaire, Commercial, Marketing, Organisation, Knowledge

Sortie

À tout moment, vous reprenez la main

  • Sortie flexible (préavis de 4 mois sans indemnités dans le cas d’une cession du fonds de commerce)
  • L’hôtel conserve ses datas, ses équipes, son savoir-faire
Une garantie pour le propriétaire : transparence et performance

Nos différents contrats

Un hôtel prêt à performer dès son ouverture.

Cliquez sur un contrat pour afficher son détail.

Design & Project Management (ATH)

Ce que nous faisons
Cette phase couvre l’accompagnement du Maître d’Ouvrage : revue opérationnelle des plans, définition du concept et des standards, accompagnement design, coordination avec l'architecte et les équipes de conception, suivi FF&E, OS&E et IT. De la signature jusqu'à l’ouverture. Cette mission vise à garantir la cohérence entre le positionnement hôtelier, les choix de conception, les investissements réalisés et les futurs standards d’exploitation de l’établissement.
Ce que vous y gagnez
Des investissements en cohérence avec le positionnement de l’hôtel
Durée
De la signature à l’ouverture
Conditions
5 % du montant des travaux (hors gros œuvre, montant basé sur les postes FF&E / OS&E / IT / design)

Stratégie de pré-opening

Ce que nous faisons
Cette phase couvre l’ensemble des prestations nécessaires à la préparation opérationnelle de l’établissement et à son lancement, incluant notamment la définition de l’organisation, le recrutement et la formation des équipes, la mise en place des procédures, des outils et systèmes d’exploitation, la préparation des achats opérationnels, les tests opérationnels ainsi que la coordination des différentes parties prenantes jusqu’à l’ouverture. Le Business Plan, le positionnement de l’hôtel et la politique tarifaire sont préalablement validés par les parties prenantes afin de permettre le lancement des actions commerciales et la mise en exploitation de l’établissement.
Ce que vous y gagnez
Une ouverture maîtrisée, sans perte de temps
Durée
La durée de pré-ouverture s’étalera sur 4 à 6 mois.
Conditions
Forfait 100 000 € HT

Budget de pré-ouverture distinct, à la charge du Propriétaire, validé en amont.

Mandat de gestion d’actif

Ce que nous faisons
Gestion courante de l'hôtel en tant que mandataire : mise en place du modèle de gestion, accompagnement des RH, du réglementaire, gestion commerciale, revenue management, distribution, achats, qualité, finance et reporting financier.
Ce que vous y gagnez
Une gestion pilotée par la donnée
Durée
4 ans à compter de l'ouverture, renouvelable tacitement par période de 2 ans.
Conditions
2 % du chiffre d'affaires total HT, avec un minimum annuel du montant des honoraires de 50 000 € HT.

8 % du GOP

En année stabilisée (2030) : ≈ 191 k€ HT/an, soit 6 % du CA total

Trois forces réunies au service de votre hôtel

Des co-dirigeants sur le terrain qui décident, une structure qui leur donne les moyens d’agir : un modèle pensé pour sécuriser la performance de votre hôtel.

Une gouvernance de terrain

3 Officers co-dirigeants, présents chaque jour à l’hôtel, responsables des décisions opérationnelles

→ Des décisions prises sur place, au plus près des équipes
La data et la technologie

MyOversight centralise et analyse toutes les données de l’hôtel

→ Des décisions plus rapides et plus justes
Un accompagnement expert

Un Business Analyst dédié et un pool de consultants

→ Une gestion sécurisée

MyOversight, une vision complète de votre hôtel

Toutes les données de l’hôtel réunies dans un seul outil, pour décider au bon moment.

MyOversight est un outil de pilotage qui réunit et analyse en temps réel les données opérationnelles, commerciales, financières et réglementaires de l’hôtel. Cette granularité en temps réel permet aux propriétaires et co-dirigeants de disposer des bonnes informations, au bon moment, pour prendre des décisions plus rapides, pertinentes et créatrices de valeur.

Vision complète et continueToutes les données de l’hôtel, en temps réel
→
TransparenceLe propriétaire dispose de toutes les informations stratégiques
→
Performance soutenue et risques limitésDes décisions plus rapides et des risques détectés plus tôt
Ce que MyOversight suitCe qu’il permet
Performance commerciale et financesPiloter le chiffre d’affaires et les résultats
Réputation et satisfaction clientAgir vite sur l’expérience client
Opérations et conformitéAnticiper les échéances réglementaires et les incidents
MyOversight+
←→⟳ app.myoversight.com/grand-hotel-de-paris
!Titre de séjour à renouveler dans 14 joursJ. M. · réception · document expirant le 05/10Réglementaire
!Pick-up J-3 = 0Nuit du 14 nov. · occupation 38 % · aucun BAR concurrent > 320 €Commercial
!Contrat de blanchisserie à échéance dans 30 joursReconduction tacite le 21/10 · renouveler ou comparer trois prestatairesContrats
✓Vérification périodique ascenseur — conformeRapport analysé automatiquement · prochaine échéance en marsConforme
149 k€CA hebdomadaire+6,2 % vs N-1
238 €RevPAR+7 % vs compset
54,8 %GOP+1,4 pt vs budget
Ticket de maintenance
#2418 · Climatisation chambre 214Ouvert
  • 09:12Déclaré par la gouvernante
  • 09:14Assigné au technicien · chambre bloquée à la vente
  • 10:38Résolu · chambre remise en vente
9Note moyenne
Taux de captage 62 % · temps de réponse 9 hObjectif réseau : 55 % et moins de 24 h
3 avis mentionnent le bruit de l’avenueThème remonté automatiquement à l’analyse sémantique
Vue propriétaire — temps réel
Le même socle de données, lu depuis votre accès
238 €RevPAR
54,8 %GOP
9E-réputation
0Alerte ouverte
PMSPOSPaieComptaAvis clientsMaintenance →Datalake Oversight→Alertes · Reporting · Décisions
Le datalake détecte, la plateforme alerte : le risque est traité avant qu’il coûte.
Les performances sont consolidées chaque nuit : plus d’intuition, des décisions sur la donnée.
Plaintes et tickets suivis de bout en bout : la continuité de service ne dépend plus des personnes.
L’e-réputation est analysée, pas seulement affichée : les irritants deviennent un plan d’action.
Vous voyez la même vérité que vos co-dirigeants, au même moment.

Plus de visibilité. Moins d’incertitude. Plus de valeur.

Un pool d’experts pour sécuriser la performance

Un interlocuteur dédié, un pool d’experts mobilisable à 360° : vous gardez la décision, nous sécurisons l’exécution.

Un interlocuteur unique : le Business Analyst dédié

Véritable relais privilégié des propriétaires, il garantit le pilotage de l’hôtel au quotidien :

  • Comités de pilotage stratégiques pour suivre la performance et définir les priorités
  • Reporting continu offrant une visibilité complète sur l’activité et les résultats
  • Analyses ponctuelles pour répondre à des enjeux spécifiques
  • Accompagnement proactif : alertes et recommandations pour éclairer la prise de décision

Un pool d’experts mobilisable à 360°

En support des trois Officers, nos consultants interviennent sur l’ensemble des fonctions clés (Ressources Humaines, Sales & Revenue Management, Marketing, Organisation, Knowledge Management, Réglementaire) pour renforcer la satisfaction client, l’engagement des équipes et la performance de l’hôtel.

Des expertises mobilisées au quotidien

  • Formation et coaching des équipes dirigeantes
  • Accompagnement des projets stratégiques
  • Audits et diagnostics opérationnels
  • Suivi budgétaire et contrôle de gestion
  • Analyses ponctuelles et études spécifiques
  • Veille continue et alertes proactives
  • Recommandations et plans d’actions

Les synergies apportées par le modèle Oversight

Mutualiser pour performer : moins de coûts, moins de risques, plus de valeur.

Ce que nous mutualisonsCe que l’hôtel y gagne
Les expertises : RH, marketing, revenue management, réglementation…Une équipe complète aux multiples compétences, sans la masse salariale
La technologie : MyOversight, le reporting, l’automatisationUn pilotage en temps réel, sans budget informatique
La donnée : les analyses du marchéDe meilleures décisions, sans équipe Data à financer
L’accompagnement en continu : les experts et le Business AnalystUn filet de sécurité permanent sur l’exploitation
L’expérience du réseau : les bonnes pratiques de tous les hôtels accompagnés par OversightDes méthodes déjà éprouvées
Moins
de coûts fixes et de risques.
Plus
de visibilité et de temps pour créer de la valeur.

Annexes

Le room-mix et la distribution des chambres par étage (1/2)

Hypothèses non fondées sur l’exploitation des deux commerces en RDC

Le room-mix est bien rentabilisé : 50 clés en 6 catégories, et des étages types qui se répètent, ce qui standardise le produit. Mais il dépend de chambres compactes et d’espaces communs sous-dimensionnés. La valeur se jouera sur la valorisation du dernier étage, la flexibilité des chambres (modularité en lits jumeaux, chambres communicantes) et la capacité du petit-déjeuner.

Forces

  • 6 catégories commerciales : Single Mansarde, Single, Classique, Supérieure, Triple et Familiale, ce qui permet une vraie échelle de prix.
  • 9 chambres par étage du R+2 au R+5: empilées verticalement ce qui simplifie l’entretien et le standard produit.
  • Salle d’eau privative des chambres : les douches sont généreuses (110 × 90, 120 × 90, 100 × 100), plus grandes que la norme de 80 × 80.
  • 2 chambres PMR (16 et 46) : c’est le minimum réglementaire pour 50 clés. Elles sont spacieuses (environ 19 et 21 m²) et proches de l’ascenseur.
  • Accessibilité : un ascenseur dessert tous les niveaux, avec une bagagerie de 4,6 m² au RDC.

Faiblesses

  • 26 % des chambres sont des singles, dont 6 sous combles de 9,8 à 12,3 m² : elles sont sous les seuils 4*. Elles risquent d’attirer des avis négatifs et limitent le prix moyen.
  • Classiques compactes : la moyenne est de 15,7 m² et la plus petite fait 14,4 m² (chambres 24, 34, 51). Elles sont juste au niveau de la tolérance 4*.
  • Espaces communs sous-dimensionnés : 53 m² au RDC pour un minimum de 70 m² (critère 14). Il n’y a ni bar ni salon, et aucun sanitaire commun H/F (critère 24).
  • Salle petit-déjeuner de 24,9 m² pour 19 places : pour environ 94 clients à pleine occupation. Il y a un risque d’attente le matin.
  • Un seul ascenseur et pas de monte-charge : les flux clients, entretien et bagages se croisent.

Recommandations

  • Assumer le R+6 comme une catégorie « Single Mansarde » : prix d’entrée de gamme, surface affichée de façon transparente.
  • Créer des WC communs H/F (dont un PMR) dans l’office du RDC (9,4 m²) : on récupère le critère 24, et les points optionnels à obtenir baissent de 9.
  • Désengorger le petit-déjeuner : proposer un petit-déjeuner à emporter (critère 195) et le service en chambre, et élargir les horaires du buffet.

Le room-mix et la distribution des chambres par étage (2/2)

Un cœur d’offre Classique et Supérieure représentant 62 % du parc, complété par des chambres individuelles et une Familiale pour diversifier les clientèles.

Structure du room-mix

Le projet compte 50 chambres réparties en six catégories, pour une surface moyenne de 15,87 m². Les 31 chambres Classiques et Supérieures constituent le socle de l’offre, complété par 13 chambres individuelles et 6 chambres pouvant accueillir trois ou quatre personnes.

Une offre adaptée à plusieurs profils de séjour

Les chambres individuelles représentent 26 % du parc et permettent de cibler les voyageurs seuls. Les chambres Triples et Familiale, soit 12 % de l’inventaire, élargissent les possibilités d’accueil aux familles et petits groupes. Cette diversité permet d’adapter la commercialisation aux différents segments de demande.

Une distribution régulière, avec un dernier étage spécifique

Les niveaux R+2 à R+5 accueillent chacun neuf chambres, avec une dominante de Classiques et de Supérieures. Le R+6 se distingue par six chambres Single Mansarde sur huit : ce niveau appelle un traitement commercial spécifique, valorisant son caractère mansardé tout en tenant compte des surfaces et du confort d’usage.

Une hiérarchie tarifaire à appuyer sur les caractéristiques réelles

Les surfaces moyennes progressent entre les catégories, mais leurs amplitudes se chevauchent, notamment entre Supérieures et Triples. Les écarts tarifaires devront donc refléter à la fois la surface, la capacité d’accueil et les prestations. L’unique chambre Familiale de 28,72 m² constitue une offre différenciante, dont la disponibilité limitée appelle une gestion tarifaire dédiée.

Répartition des catégories par étage

CATÉGORIE COMMERCIALER01R02R03R04R05R06TOTAL% DU PARC
Cat. 1 Single Mansarde000006612,0 %
Cat. 2 Single011320714,0 %
Cat. 3 Classique2553512142,0 %
Cat. 4 Supérieure2223101020,0 %
Cat. 5 Triple111011510,0 %
Cat. 6 Familiale (quadruple)10000012,0 %
Total69999850100,0 %

Surfaces par catégorie commerciale

CATÉGORIE COMMERCIALENB CHAMBRES% DU PARCSURFACE MIN (M²)SURFACE MAX (M²)SURFACE MOY. (M²)N° DE CHAMBRES
Single Mansarde612,0 %9,8012,2910,7961, 62, 63, 65, 66, 67
Single714,0 %12,3814,9513,5223, 33, 41, 43, 44, 53, 54
Classique2142,0 %14,4416,6715,6517, 18, 20, 21, 24, 27, 28, 30, 31, 34, 37, 38, 40, 47, 48, 50, 51, 52, 57, 58, 68
Supérieure1020,0 %16,7720,7617,6415, 16, 22, 25, 32, 35, 42, 45, 46, 55
Triple510,0 %17,0621,8820,0910, 26, 36, 56, 60
Familiale (quadruple)12,0 %28,7228,7228,7214
Total50100,0 %9,8028,7215,87

Positionnement de l’offre de chambre face au Compset

Une offre entrée et cœur de gamme compacte, créant des leviers de volume.

Caractéristiques des comparables

PROJET GRAND HÔTEL DE PARIS 4*MOYENNE COMPARABLESHOTEL FLANELLES 4*9HOTEL REPUBLIQUE 4*HOTEL MADEMOISELLE Paris 4*LITTERAIRE ARTHUR RIMBAUD 4*
Nombre de chambres504744485342
Classification (étoiles)444444
Surface moy pondérée (m²)15,915,112,416,317,114,3

Une offre moins concentrée sur les petites surfaces que trois des quatre concurrents, dont la valorisation reposera aussi sur l’expérience client et le rapport qualité-prix.

Points clés

Le Projet Grand Hôtel de Paris présente une capacité de surface moyenne en ligne avec le panel sélectionné (15 m²).

  • 74 % des chambres ≥ moyenne de 15 m² : un avantage face à trois des quatre concurrents.
  • Un cœur d’offre concentré sur les chambres de superficie moyenne de 15 à 18,9 m² (62 % du parc), avec une moindre proportion de chambres de moins de 15 m² que trois des quatre concurrents.
  • Un haut de gamme limité en surface : seulement 2 % de grandes chambres ≥ 22 m² et 12 % de petites chambres < moyenne de 13 m².
  • Un enjeu de valorisation : soigner l’aménagement et l’expérience client pour soutenir les écarts tarifaires et se différencier des concurrents les plus spacieux.

La valeur devra davantage reposer sur l’expérience et le rapport qualité-prix.

Répartition des chambres par catégorie de surface

Organigramme

Une direction horizontale et partagée permettant une présence managériale 7j/7 et une polyvalence opérationnelle capable d'optimiser la masse salariale.

Chief Operating Officer (Direction générale et Réception)
Chief Marketing Officer (Direction générale et Réception)
Chief Sales Officer
(Direction générale et Réception)
Gouvernante
Femme de chambre X 7
Équipier
Réceptionniste polyvalent X2
Réceptionniste de nuit X2
Responsable petit-déjeuner
Serveur petit-déjeuner X2
Technicien polyvalent

Housekeeping : 9 collaborateurs (1 gouvernante, 7 femmes de chambre, 1 équipier)

Productivité : 12 ch./FDC/jour (7,8 h de travail/j/FDC, hors pause, briefing, chariot, couloirs)

Autres postes

Direction, réception, petit‑déjeuner et maintenance sont dimensionnés sur un hôtel comparable accompagné par Oversight, de même catégorie et de capacité équivalente.

Glossaire

  • ADR / PM · Average Daily Rate / Prix Moyen — prix moyen réellement vendu. Il ne tient pas compte des chambres vides (à la différence du RevPAR). Formule : CA hébergement ÷ chambres vendues.
  • ARI · Average Rate Index — indice de prix. Au-dessus de 100, l’établissement vend plus cher que le marché. Formule : (ADR hôtel ÷ ADR compset) × 100
  • ATH : Assistance Technique Hôtelière — accompagnement du maître d’ouvrage par un spécialiste de l’exploitation pendant la conception et les travaux.
  • BAR · Best Available Rate — meilleur tarif public disponible du jour.
  • BoH · Back of House — tous les espaces d’un hôtel réservés au personnel.
  • Compset · Competitive Set — panel d’hôtels concurrents de référence pour se comparer (prix, occupation, RevPAR).
  • Données normalisées — performance projetée sur une année passée sur une base comparable au marché, non des données réelles observées.
  • FF&E · Furniture, Fixtures & Equipment — mobilier, agencements et équipements durables de l’hôtel.
  • GOP · Gross Operating Profit — résultat brut d’exploitation hôtelier, avant honoraires de gestion, loyers, assurances, taxes et amortissements. Formule : CA total − charges d’exploitation.
  • MPI · Market Penetration Index — indice d’occupation. Au-dessus de 100, l’établissement remplit mieux que le marché. Formule : (TO hôtel ÷ TO compset) × 100
  • OS&E · Operating Supplies & Equipment — petits équipements et fournitures nécessaires à l’exploitation : linge, vaisselle, verrerie, produits d’accueil, chariots, petit matériel. Ils sont renouvelés régulièrement.
  • RevPAR · Revenue Per Available Room — revenu hébergement par chambre disponible. Formule : CA hébergement ÷ chambres disponibles = ADR × taux d’occupation
  • RGI · Revenue Generation Index — indice de RevPAR. Formule : (RevPAR hôtel ÷ RevPAR compset) × 100 = (MPI × ARI) ÷ 100
  • SS1 · Sous-sol 1 — premier niveau de sous-sol du bâtiment.
  • TO · Taux d’occupation — part des chambres effectivement vendues sur une période. Formule : chambres vendues ÷ chambres disponibles